Baisse du prix des maisons : les prévisions actuelles
Entre janvier 2023 et janvier 2024, les prix des maisons en France ont reculé de 3,9 % selon les chiffres des Notaires. Après plusieurs années de croissance soutenue, cette inversion s’accompagne d’une chute du volume des transactions, désormais inférieur de 20 % à la moyenne des dix dernières années.
La hausse rapide des taux d’intérêt a bouleversé l’équilibre du marché. Les organismes de prévisions divergent sur la durée et l’ampleur du mouvement, mais la tendance baissière semble installée pour l’année 2025.
Plan de l'article
Où en est le marché immobilier en 2025 ?
L’immobilier français n’a plus la même allure qu’il y a deux ans. Le choc de 2023, moins de 900 000 ventes, une dégringolade par rapport au pic de 2022, a laissé des traces, mais aussi des enseignements. En 2025, le secteur retrouve du souffle, sans jamais revenir à l’effervescence d’antan. Les grands réseaux comme la FNAIM et les analystes de Meilleurs Agents constatent une pause dans la glissade des prix, parfois même une petite remontée sur les adresses les plus convoitées. La clé ? Une confiance retrouvée des ménages, soutenue par l’accalmie de l’inflation et des taux de crédit qui plafonnent autour de 3 %.
Ce regain ne se diffuse pas à la même vitesse partout. Paris et Lyon restent sur la réserve ; le mètre carré y progresse à petits pas, loin des flambées d’avant. À l’inverse, certaines villes moyennes comme Rennes, Angers ou Strasbourg, et leurs périphéries bien desservies, reprennent de la vigueur. Les acheteurs se focalisent désormais sur des biens bien placés, modernes, et surtout efficaces sur le plan énergétique. Côté immobilier neuf, la reprise tarde à s’installer : la Fédération des promoteurs immobiliers tire la sonnette d’alarme sur la baisse des chantiers et la raréfaction des programmes, pendant que les investisseurs désertent, refroidis par la disparition du Pinel et des règles plus strictes.
Voici comment se dessine aujourd’hui la nouvelle carte du marché :
- Reprise des ventes sur les marchés secondaires et les périphéries qui tirent leur épingle du jeu
- Prix qui se stabilisent ou repartent timidement à la hausse dans les zones les plus sollicitées
- Tensions persistantes sur l’immobilier neuf malgré des conditions de crédit moins rudes
Pour les professionnels, la période actuelle rime avec prudence et précision : l’équilibre s’établit au prix d’une estimation réaliste et d’une localisation qui coche toutes les cases. Le logement ancien rénové retient toute l’attention, tandis que les primo-accédants reprennent timidement la main, aidés par un nouveau PTZ élargi qui élargit enfin leurs horizons.
Quels facteurs expliquent la baisse des prix des maisons cette année ?
Le recul du prix des maisons ne tombe pas du ciel : tout part de la hausse rapide des taux d’intérêt, enclenchée en 2022. En relevant son taux directeur, la Banque centrale européenne a forcé les banques à revoir à la hausse le coût du crédit immobilier. En moins d’un an, les taux dépassent les 4 % fin 2023. Résultat, la capacité d’emprunt s’effondre, près de 20 % en moins sur deux ans, et le nombre d’acheteurs potentiels fond comme neige au soleil. Les vendeurs, eux, n’ont plus d’autre choix que d’accepter des négociations parfois inédites depuis une décennie.
À ce resserrement du crédit s’ajoute une inflation persistante qui grignote les budgets. Beaucoup d’acquéreurs repoussent leur projet, certains renoncent. Sur le terrain, les baisses de prix atteignent en moyenne 7 % entre 2023 et 2024 d’après Meilleurs Agents, et les écarts se creusent selon la région ou l’état du bien. Les logements anciens énergivores ou dans des zones mal desservies sont les plus exposés.
Autre élément qui pèse dans la balance : les nouvelles contraintes réglementaires issues de la loi Climat. Entre diagnostics énergétiques renforcés, incertitudes fiscales et disparition du Pinel, la donne change radicalement. Près de 740 000 logements pourraient être retirés du marché locatif, compressant encore l’offre. Les professionnels constatent une demande recentrée sur les biens rénovés et sobres en énergie, tandis que la plupart des acheteurs, désormais, guettent la moindre annonce de qualité.
La légère détente des taux de crédit, revenus à 3 % début 2025, ne gomme pas le choc du passé, mais elle aide le marché à reprendre son souffle. Lentement, la confiance revient, portée par une inflation plus sage et une ouverture du crédit. Mais pour l’heure, la baisse des prix s’inscrit dans la durée, avec des écarts notables d’un territoire à l’autre et selon la qualité de l’habitat.
Prévisions comparées : que disent les experts sur l’évolution des prix et les opportunités à saisir ?
La grande majorité des experts s’accorde : 2025 marque une forme d’atterrissage pour le marché immobilier. Selon la FNAIM ou Meilleurs Agents, le recul des prix des années précédentes s’essouffle et laisse place à une période plus calme, parfois ponctuée d’une légère hausse dans les zones dynamiques. La confiance des ménages s’affermit, portée par la stabilisation des taux et la baisse de l’inflation. Les villes moyennes et certaines périphéries, un temps boudées, retrouvent un second souffle.
Pour mieux visualiser cette évolution, voici comment les grandes métropoles s’en sortent en 2025 :
| Ville | Évolution des prix (2025) |
|---|---|
| Paris | Stabilisation |
| Lyon | Légère hausse |
| Bordeaux | Stabilisation |
Pour ceux qui achètent pour la première fois, le PTZ 2025, étendu à l’ensemble du territoire et atteignant 100 000 €, change la donne. S’ajoutent des mécanismes comme le Bail Réel Solidaire, une TVA réduite sur le neuf ou encore, sous conditions, une exonération temporaire de taxe foncière. Ces outils ouvrent de nouvelles stratégies d’acquisition, surtout pour les ménages modestes.
L’investissement locatif, pour sa part, doit composer avec la fin du Pinel au 1er janvier 2025 et l’arrivée de solutions comme Loc’Avantages. La prudence reste de mise face à une fiscalité sur les plus-values immobilières exigeante et à des diagnostics réglementaires de plus en plus pointus.
Côté vente, de nouvelles pratiques émergent. Les agences en ligne, comme IMOP ou Homki, séduisent par des frais réduits, ce qui attire les vendeurs soucieux de préserver leur marge. Les bases de données de transactions (DVF, Patrim) facilitent, quant à elles, l’évaluation précise d’un bien et permettent d’anticiper les tendances du marché.
En 2025, l’immobilier français a retrouvé une forme de respiration. Mais derrière les chiffres, chaque territoire, chaque projet garde ses spécificités. Pour qui sait lire entre les lignes, ce marché n’a pas encore livré tous ses secrets.